Kostlivci se neskrývají jen ve skříni aneb proč udělat právní audit nemovitosti před jejím prodejem nebo koupí

Ať už kupujete nebo prodáváte nemovitost, je třeba se seznámit s faktickým právním stavem nemovitosti. Zjištění o právním stavu nemovitosti může podstatně ovlivnit délku převodu vlastnického práva a může mít dopad i na kupní cenu nebo může zcela změnit váš názor na skutečnost, zda chcete či nechcete koupit nemovitost!

CO PRÁVNÍ AUDIT NEMOVITOSTI zkoumá?

Oblasti, které PRÁVNÍ AUDIT NEMOVITOSTI prověřuje se dají rozdělit těmito právními směry:

PRÁVNÍ STAV NEMOVITOSTI

• Forma vzniku a splnění podmínek pro nabytí vlastnického práva aktuálního vlastníka z pohledu občanského práva a správního zákona
• Forma vlastnictví nemovitosti (SJM, s.r.o., podílové spoluvlastnictví atd.)
• Omezení vlastnického práva v soukromém zájmu zapsaná jako věcné právo (např. zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, práva stavby atd.)
• Omezení vlastnického práva v soukromém zájmu sjednaná jako obligační právo (např. nájemní právo, výměnek atd.)
• Omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu (např. řízení o vyvlastnění)
• Omezení vlastnického práva z důvodu exekučního inhibitoria a rozhodnutí státního orgánu
• Faktické omezení vlastnického práva – právní přístup k nemovitosti
• Užívací a evidenční práva k nemovitosti (např. trvalé bydliště fyzické osoby, provozovna právnické osoby, rodinná domácnost atd.)

PRÁVNÍ STATUS VLASTNÍKŮ NEMOVITOSTI

• Evidence vlastníků v registrech dlužníků
• Zápis vlastníků v centrální evidenci exekucí
• Evidence vlastníků v insolvenčním rejstříku
• Trvalé bydliště/sídlo vlastníků
• Evidence vlastníků v databázi osob hledaných Policií ČR

Příklad z praxe:

Společnost koupila komerční objekt pro skladování zboží a parking vozidel. Platba celé kupní ceny za objekt byla převodem z účtu. Po několika letech se rozhodli objekt prodat. Požádali mě o pomoc při prodeji tohoto objektu. Před prodejem jsem udělala právní audit nemovitosti a zjistila závažné právní vady. Některé budovy objektu zasahovaly na pozemek sousedů.

Jelikož se jednalo jednak o souseda STÁT ČESKÁ REPUBLIKA, zažádala jsem zpětně o pronájem dotčených pozemků. Poté jsem zažádala stát ČR o odkup pozemků do majetku společnosti. Stát nejdříve musel provést lustraci pozemků, zda na nich nevznikne restituční nárok. Geodet vyhotovil Geometrický plán a na je základě došlo k odprodeji pozemků od Státu ČR.

Druhý soused, kam budovy zasahovaly, byl soukromý vlastník. Požádala jsem ho jménem společnosti o prodej části jeho pozemku, která byla zastavěna budovou společnosti. Soused věděl, že objekt je neprodejný, když neodprodá svoji část pozemku společnosti. Cena, kterou požadoval za několik desítek metrů svého (jinak bezcenného) pozemku, byla 5000 Kč za čtvereční metr.

Řešení právních vad zabralo jeden a půl roku a cena za výkup pozemků a náklady s tím spojené se vyšplhaly na 250 tisíc korun.

Příkladů z praxe mám mnoho, jelikož minimálně 50 % nemovitostí má právní vady a vlastníci nemovitostí o nich nemají ani tušení.

PROTO si pro prodej nebo nákup vaší nemovitosti vyberte makléře, jehož nabídka služeb zahrnuje PRÁVNÍ AUDIT NEMOVITOSTI.

Ušetříte spoustu času a peněz.